Xếp hạng chung cư như khách sạn liệu có cần thiết?

Sắp tới, các dự án chung cư sẽ được đánh giá, phân hạng A,B,C theo nhiều nhóm tiêu chí nhằm xác định giá trị chung cư, qua đó áp dụng mức giá bán, giá dịch vụ quản lý chung cư... khác nhau. Việc phân hạng chung cư này có thể hiểu nôm na như các phân hạng khách sạn với các số sao khác nhau.

TIN LIÊN QUAN

Xem thêm Video: Sẽ tổ chức đánh giá phân loại chung cư

00:00 / --:--

Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng vừa lấy ý kiến góp ý dự thảo Thông tư quy định về phân hạng và công nhận nhà chung cư. Theo dự thảo thông tư này, chung cư được chấm điểm dựa vào bốn nhóm tiêu chí, bao gồm tiêu chí quy hoạch kiến trúc; hệ thống kỹ thuật hạ tầng khu ở; mức độ và chất lượng hoàn thiện; tiện ích, chất lượng dịch vụ quản lý vận hành.

Từ những yêu cầu trên mới đi đến xếp thành 3 hạng A, B, C cho chung cư. Cụ thể, chung cư hạng A có số điểm cao nhất với điểm số từ 90 - 100 điểm, hạng B từ 80 - 90 điểm, còn nhà hạng C dưới 80 điểm.

Bộ Xây dựng sẽ là cơ quan quyết định phân hạng chung cư hạng A là công trình cấp 1. Sở xây dựng các tỉnh - thành là cơ quan quyết định công nhận các chung cư còn lại. Thông tư này sẽ được áp dụng cho các nhà chung cư thương mại, chung cư tái định cư, bao gồm cả nhà chung cư hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào mục đích khác.

Dù đang ở trong quá trình nghiên cứu hoàn thiện nhưng dự thảo này hiện đạng nhận được rất nhiều sự quan tâm, cũng như tạo ra nhiều ý kiến khác nhau trong giới địa ốc.

Dự kiến tới đây chung cư sẽ được xếp hạng A, B, C dựa trên nhiều tiêu chí.

 Đón nhận dự thảo trên, nhiều doanh nghiệp cho rằng việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư là rất cần thiết do đây là căn cứ xác định giá trị tòa nhà; là cơ sở để  áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo khung giá đã được UBND cấp tỉnh ban hành. Theo lập luận của các lãnh đạo doanh nghiệp này, việc phân hạng chung cư, được cơ quan quản lý công nhận sẽ tránh việc tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến mức giá dịch vụ, quản lý chung cư.

Ông  Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sài Gòn Triển Vọng (SAVISTA) – một đơn vị chuyên về quản lý tòa nhà – cho rằng, mặc dù phí dịch vụ quản lý chung cư được quy định ở từng địa bàn cấp quận trong thành phố, nhưng tranh cãi vẫn xảy ra khi người dân cho rằng, dịch vụ tại chung cư mình đang ở không xứng với số tiền họ phải đóng.

Cũng theo ông Dũng, cần quy định bắt buộc chủ đầu tư phải công bố phân loại chung cư trước khi mở bán, để khách hàng có được thông tin nhằm định hướng được giá mua sao cho hợp lý. “Ví dụ, một chung cư được xếp hạng C thì không thể có giá bán theo căn hộ cao cấp được. Tức là, khách hàng cũng có được một căn cứ khi chọn mua căn hộ sao cho phù hợp nhất”, ông Dũng nêu quan điểm.

Ông Trần Đức Phương, tổng giám đốc Công ty bất động sản (BĐS) Nam Tiến, cũng cho biết việc phân hạng nhà chung cư là cần thiết và việc này sẽ góp phần xóa bỏ thực tế hiện nay các chủ đầu tư làm dự án trung bình khá cũng nói là cao cấp khiến khách hàng bị nhầm lẫn và có cảm giác bị lừa dối khi vào ở.

Tương tự, ông Nguyễn Xuân Quang, chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Nam Long, nhận định việc đưa ra bộ quy chuẩn để xếp hạng chung cư là đúng thông lệ quốc tế, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường BĐS.

“Hướng đi như vậy là đúng, còn việc thực hiện thế nào chưa thấy nhà quản lý tham khảo ý kiến các doanh nghiệp BĐS. Theo tôi, để tránh xảy ra tiêu cực trong việc phân hạng chung cư cũng như làm tăng giá nhà cần phải đưa ra một bộ quy chuẩn và có những tổ chức độc lập xác định những chuẩn đó” - ông Quang nói.

	>> Những vướng mắc trong phân hạng nhà chung cư Bộ Xây dựng vừa lấy ý kiến cho Dự thảo Thông tư Quy định về phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư (gọi tắt là Dự thảo Thông tư). Nhiều quy định trong Dự thảo vẫn còn khiến doanh nghiệp (DN) băn khoăn.

Tuy nhiên, dự thảo này đang gây nhiều băn khoăn cho doanh nghiệp bất động sản.

Ông Nguyễn Tiến Dũng - Tổng giám đốc công ty Savita băn khoăn, việc công nhận sẽ thực hiện sau khi công trình hoàn thành hay trước lúc công bố bán? Bởi thực tế, việc phân hạng quyết định giá bán. Thực tế không ít trường hợp khi bán, chủ đầu tư rao bán hạng A nhưng khi nhận nhà thì chất lượng thực tế không đúng như vậy. Muốn phân hạng chung cư phải làm rõ hơn nữa về các tiêu chí xác định. Cụ thể là, các chi tiết tiêu chí chung chung nên hạn chế. Còn những tiêu chí nào đưa ra phải có cơ sở để khẳng định.

 Đơn cử như khoảng cách từ dự án với hệ thống giao thông công cộng là trên 500m đạt 1 điểm, vậy, nếu cách 1.000m vẫn được chấm 1 điểm hay sao? Bên cạnh đó, tiêu chí tiện ích chất lượng cũng phải là điều để phân hạng. Nếu như ở vấn đề an ninh, nếu chỉ nói có camera thì được xét hạng A, vậy có hợp lý không?

Lấn cấn với dự thảo phân hạng chung cư, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP HCM cho rằng, nhiều tiêu chí dự thảo nêu ra tưởng hợp lý nhưng thực hiện sẽ rất khó vì không có cơ sở xác định. Đơn cử, tiêu chí sử dụng vật tư, vật liệu cao cấp, vật liệu có độ bền cao, bảo hành 15 năm, trong khi đến giờ chúng ta vẫn chưa có quy định cụ thể thế nào là tuổi thọ cao. Trên thị trường cũng chưa có nhà sản xuất nào đưa ra bảo hành 15 năm cho các sản phẩm.

Theo ông Nguyễn Thanh Hải, các tiêu chí nên thu gọn lại. Trường hợp quá rắc rối sẽ tăng thêm thủ tục cho các nhà đầu tư bằng cách đẻ thêm giấy phép con, thậm chí khác xa với các quy định trước đây.

Phản ứng về quy định trên của Bộ Xây dựng, ông Trương Thành Nhân, Tổng giám đốc Công ty Vạn Phát Hưng băn khoăn, trước đây, đơn vị đã công bố là chung cư hạng nhất, chẳng lẽ nay bị tụt hạng, bởi hầu hết căn hộ hiện không lắp đặt thiết bị vệ sinh nữ như theo quy định phân hạng nhà chung cư mới này.

“Quy định đặt ra tiêu chuẩn là mỗi căn hộ phải có phần diện tích 1,5 chỗ để xe hơi, 3 - 4 chỗ để xe gắn máy. Trên thực tế, đơn cử chung cư Phú Mỹ hiện có khoảng 500 căn hộ thì lấy đâu ra diện tích đủ chứa 750 xe hơi để đạt đủ tiêu chuẩn phân hạng?”, ông Nhân đặt câu hỏi.

Không ít DN cho biết vẫn còn khá "mù mờ" với quy định trong Dự thảo Thông tư. Chẳng hạn, liên quan đến quy định về chất lượng cao hộ hoàn thiện, việc định nghĩa thế nào là vật tư chất lượng cao còn chung chung; trong khi quy định về thiết kế căn hộ để áp hạng lại quá chi tiết.

 Chẳng hạn, để đạt mức điểm tối đa trong phân hạng, căn hộ chung cư phải có từ 2 phòng ngủ trở lên, diện tích lớn hơn hoặc bằng 60m2, phòng ngủ phải lớn hơn hoặc bằng 14m2, phòng khách trên hoặc bằng 20m2... Vậy với những công trình có căn hộ khoảng 50m2 nhưng được thiết kế, bố trí hài hòa và không gian sống tốn thì sẽ phân hạng ra sao?".

Thực tế cho thấy, vấn đề không đơn thuần nằm ở chỗ nhà chung cư được "phong mấy sao" mà là chất lượng thực của công trình như thế nào, vì nó quyết định trực tiếp đến tuổi thọ nhà ở.

Nhưng, điều này chỉ có chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị giám sát thi công mới biết đích xác. Thêm nữa, ngay trong Dự thảo Thông tư cũng chưa thấy quy định chế tài đối với chủ đầu tư những khu nhà chung cư xuống cấp nhanh hơn so với "hạng sao" đã được công nhận.

 

>> Quy định phân hạng chung cư: Bắt buộc hay cho tự nguyện?   Theo Quy định về phân hạng nhà chung cư mới được Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đưa ra thì nhà chung cư sẽ được đánh giá theo nhiều tiêu chí, trong đó có cả việc đánh giá theo nhóm như về quy hoạch - kiến trúc, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, mức độ và chất lượng hoàn thiện và chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư. Những quy định này đã được đề cập trong Luật Nhà ở 2014

Bàn thêm về vấn đề này, GS.TSKH. Phạm Ngọc Đăng - Chủ tịch Hội Môi trường Xây dựng Việt Nam cho rằng vấn đề thẩm định chất lượng dịch vụ, sản phẩm là rất quan trọng và phải đảm bảo khách quan, công tâm không bị chi phối bởi lợi ích nhóm hay lợi ích cá nhân mới làm được. Do vậy, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải được phải cụ thể hóa và bắt buộc phải đưa vào quy định cụ thể làm cơ sở chấm điểm. "Nhà đẹp nhưng thiết bị, nội thất không tốt thì ở làm sao được. Vì thế, yếu tố nào cũng phải được lượng hóa chi tiết trong từng tiêu chí đánh giá", ông Đăng nói.

Ông Nguyễn Ngọc Vinh - Bộ môn thẩm định giá lại lo ngại chủ đầu tư sẽ lợi dụng việc xếp hạng chung cư để đẩy giá lên vì vậy dân sẽ chịu thiệt  mà đây lại là thực tế đã diễn ra từ lâu vì khung pháp luật là có nhưng vấn đề kiểm soát lại khác.

Vì vậy, theo ông Vinh phân hạng là cần thiết và nên làm. Vấn đề lo ngại là tình trạng xếp hạng ảo. Tức là nhà chỉ đáng ở hạng B nhưng lại luồn lách lên hạng A để đẩy giá nhà lên thì rõ ràng đây là tiêu cực. Và vấn đề lúc này không còn là phụ thuộc vào xếp hạng mà do vấn đề quản lý, thẩm định, giám sát.", ông Vinh nói.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, ông Nguyễn Đăng Sơn lại cho rằng nguyên tắc của nền kinh tế thị trường là cơ quan quản lý nhà nước không can thiệp mà để cho thị trường tự vận động. Trong việc phân hạng nhà chung cư cũng vậy, việc phân hạng với mục đích xác định giá trị chung cư hay làm cơ sở để tính giá dịch vụ nhà chung cư đều chưa đúng với tinh thần trên.

Việc phân hạng công trình chỉ nên dùng để đánh giá chất lượng công trình theo những tiêu chí chung. Còn giá trị của chung cư cao hay thấp, bán ra thị trường giá nào là do quy luật cung cầu quyết định. Cũng như vậy, dịch vụ chung cư sẽ do người sử dụng dịch vụ và bên cung cấp thỏa thuận với nhau.

‘Việc phân hạng chung cư chỉ nên nhằm mục đích để Nhà nước quản lý chung, công bố hạng để khuyến cáo và định hướng cho người mua về chất lượng của công trình, chứ không nên là việc “gắn sao” để phân định chung cư này cao cấp hơn chung cư kia. Và việc quy định phân hạng phải chặt chẽ, tránh chuyện các chủ đầu tư “đi cửa sau” nhằm được phân hạng công trình cao để quảng cáo, nâng giá bán’ , ông Sơn chia sẻ.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Ninh - cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng thừa nhận dự thảo thông tư còn nhiều điểm chưa hoàn thiện cần phải bổ sung. Ông Ninh cho hay dự kiến tới cuối quý 1, đầu quý 2 năm nay thông tư sẽ được ban hành. Tuy nhiên, theo ông Ninh, việc phân hạng chung cư là quy định không bắt buộc đối với tất cả các chung cư. “Doanh nghiệp nào có nhu cầu xếp hạng chung cư của mình thì đăng ký, doanh nghiệp không cần thì không phải đăng ký” - ông Ninh nói. 

 

Việc phân hạng chung cư đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Dự thảo Thông tư quy định phân hạng nhà chung cư theo 4 nhóm tiêu chí. Thứ nhất là về quy hoạch, gồm có các tiêu chí như gần trường học, bệnh viện, giao thông công cộng, công viên, không gian cảnh quan đẹp, diện tích căn hộ.... Thứ hai là hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như phòng cháy chữa cháy, thu gom rác thải, cấp thoát nước, thang máy sức chứa tối thiểu 12 người, tốc độ cao, thời gian chờ lúc cao điểm không quá 60 giây (hạng A: 1 thang phục vụ tối đa 30 căn, hạng B: 1 thang cho 40 căn), thang thoát hiểm, hầm đỗ xe, chiếu sáng... Thứ ba là mức độ và chất lượng căn hộ như sàn, tường trần, vệ sinh, điện...; sử dụng vật liệu độ bền cao, gỗ dùng ít nhất được 15 năm, nội thất đẹp, đồng bộ. Mặt ngoài tòa nhà dùng vật liệu có tuổi thọ cao, chống ồn... Cuối cùng là chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư bao gồm các tiện ích, dịch vụ văn minh, đảm bảo vệ sinh an ninh, đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp... Căn cứ các tiêu chí trên, nhà chung cư được phân ra làm 3 hạng: hạng A là các chung cư cao cấp, tổng điểm đạt từ 95 - 100 điểm và đảm bảo điểm số tối thiểu của cả 4 tiêu chí. Hạng B đạt được ít nhất là 80 điểm trở lên. Hạng C là những tòa nhà thông thường, được xây dựng phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành. Việc phân hạng cũng là cơ sở thể chung cư áp mức giá dịch vụ, phí bảo trì, chi phí quản lý theo quy định của địa phương.

VietBao.vn (Tổng hợp)

TIN LIÊN QUAN