Nghĩ mới về 'đập' chung cư cũ

Từ năm 2005 đến nay, Hà Nội mới thực hiện cải tạo 14 chung cư cũ, tỷ lệ chỉ đạt khoảng 1%. Trong khi đó, qua kiểm tra, 100% chung cư cũ đều có hiện tượng bị cơi nới, lấn chiếm

.

Bài toán cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp đã được đưa ra từ hơn mười năm trước, song lời giải đến nay vẫn chưa có. Từ giữa năm 2015, Hà Nội quyết tâm thực hiện cải tạo nhà C Giảng Võ, đã chấp thuận bố trí căn hộ để tạm cư, nhưng tiến độ cũng vẫn rất ì ạch. Đến cuối năm, Sở Xây dựng thực hiện xong việc kiểm định 42 công trình chung cư cũ để xác định các nhà nguy hiểm cấp độ D, và mới đây đã cho công bố. Trong số 42 chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng, có hai tòa nhà nằm trong mức độ nguy hiểm cấp D (mức độ nguy hiểm cao nhất theo thang tiêu chuẩn an toàn kết cấu công trình) là nhà G6A Thành Công và nhà A Ngọc Khánh (đều ở quận Ba Đình), 39 tòa nhà có mức độ nguy hiểm cấp C và một tòa nhà có mức độ nguy hiểm cấp B.

Tuy nhiên, trả lời phóng viên về vấn đề này, một cư dân nhà G6A Thành Công cho biết: “Từ khi nghe tin tòa nhà được xếp vào diện nguy hiểm nhất, cần di dời để xây mới lại chúng tôi rất hoang mang”. Người dân nơi đây còn tỏ ý sẽ không đồng thuận nếu phải di dời mà không được đáp ứng các yêu cầu về tái định cư. Cư dân ở đây có ba yêu cầu cụ thể: được tái định cư tại chỗ, hệ số bồi thường thích hợp và các dự án xây mới chung cư cũ phải hoàn thành nhanh chóng để tránh cảnh tạm cư trong nhiều năm như người dân chung cư C1 Thành Công (quận Ba Đình).

Thực tế, đối với doanh nghiệp, rào cản lớn nhất là quy định hạn chế chiều cao xây dựng tại các quận nội thành cũ. Bài toán cân đối lợi ích giữa các bên: người dân - nhà nước - nhà đầu tư không thể tìm ra được lời giải cho phù hợp khi người dân thì luôn mong muốn hệ số đền bù nhà tái định cư càng cao càng tốt.

Nhiều chuyên gia cho rằng cần đổi mới nhận thức trong vấn đề này mới triển khai được trên diện rộng. Ở một số nước như Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản, Nga cũng đã từng phải đối mặt với vấn đề này và họ đã có cách giải quyết khá hiệu quả. Hiện nay, những khu chung cư tái định cư ở đây rất đẹp, đồng bộ và quy mô, thành một khu đô thị chứ không riêng lẻ vài tòa nhà. Ở Nhật, chủ đầu tư thực hiện cải tạo chung cư sẽ nhận được trợ cấp từ ngân sách quốc gia: tỷ lệ trợ cấp khác nhau tùy theo các loại dự án và ngân sách sẽ được thay đổi qua các năm. Nhà đầu tư có thể nhận được khoảng 20 đến 25% trợ cấp với tổng chi phí dự án tùy theo từng loại dự án đổi mới nhà ở (khoảng 10% đối với các dự án thương mại)... Nhờ chính sách can thiệp mạnh mẽ từ chính phủ, giờ đây các nhà chung cư cũ tại những quận thương mại trung tâm Tô-ky-ô đã trở thành những khu phố sầm uất.

Để tháo gỡ khó khăn cho cải tạo chung cư cũ, lãnh đạo TP Hà Nội và Bộ Xây dựng đã có nhiều cuộc làm việc, trao đổi để tìm ra phương án thỏa đáng nhất. Hà Nội xác định ưu tiên cải tạo, lập quy hoạch toàn khu tập thể, không làm nhà đơn lẻ đồng thời tính toán cơ chế với quan điểm về trách nhiệm của người dân như một chủ thể tham gia dự án.

Tán thành chủ trương này, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm cho rằng, mục tiêu của chính sách cải tạo chung cư cũ là tái thiết toàn khu chứ không phải là cải tạo từng nhà, manh mún như các dự án đã làm trong thời gian qua. Muốn cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ cần xây dựng cơ chế bảo đảm lợi ích ba bên là chính quyền, người dân và doanh nghiệp. Việc cải tạo, xây dựng này cần tiến hành trên phạm vi cả khu, với một quy hoạch đồng bộ để tận dụng tối đa ưu thế về đất đai.