'Đừng vội mừng bất động sản đã ở vùng an toàn'

Gần đây, giới địa ốc đang xôn xao về việc NHNN ra dự thảo sửa đổi thông tư 36 với nội dung giảm tỷ lệ vốn vay trong lĩnh vực bất động sản, giới chuyện gia nhận định vấn đề này.

Sự kiện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN với nội dung giảm tỷ lệ vốn vay ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản từ 60% xuống còn 40% và tăng hệ số rủi ro của các khoản phải đòi từ 150% lên 250%., khiến giới kinh doanh địa ốc xôn xao.

Lo ngại đặt ra là những thay đổi trong Dự thảo Thông tư sẽ làm khó cả chủ đầu tư và người mua nhà, đẩy thị trường bất động sản vào giai đoạn thụt lùi. Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính-ngân hàng những thay đổi này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn trong bối cảnh tín dụng đang rót mạnh vào nhà đất.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu

+ Ngân hàng nhà nước đang lấy ý kiến cho dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN nhằm giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đối với lĩnh vực bất động sản từ 60%->40%, theo ông thay đổi này sẽ tác động như thế nào đến sự phát triển của thị trường bất động sản?

Trước đây, khi NHNH ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN có hiệu lực kể từ 1/2/2015 trong đó quy định tăng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 30->60% và hệ số rủi ro của các khoản phải đòi giảm từ 250%->150% khi cho vay bất động sản và chứng khoán, nhiều ý kiến lo ngại thị trường sẽ gặp nhiều rủi ro. Theo báo cáo kinh tế ví mô Quý IV/2015 của Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) tính đến tháng 11/2015 tín dụng bất động sản đã tăng trưởng gần 20%, đưa quy mô vốn cung cấp cho thị trường này đạt gần 375.000 tỷ đồng.

Rõ ràng NHNN đã nhìn thấy trước những rủi ro nên đã đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNH nhằm giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đối với lĩnh vực bất động sản, theo đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn được giảm từ 60->40%, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150%-250%. Đây là sự điều chỉnh hợp lý nhằm giảm rủi ro thanh khoản và giảm lượng vốn tín dụng đang tập trung về lĩnh vực bất động sản.

+ Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng nếu điều chỉnh với mức giảm tỷ lệ vốn nhanh như vậy sẽ tác động tiêu cực đến thị trường, chúng ta nên có sự điều chỉnh theo lộ trình ở mức giảm phù hợp, thưa ông?

Đồng ý rằng giảm tỷ lệ vốn vay trung và dài hạn sẽ khiến lãi suất cho vay cao hơn, đẩy chủ đầu tư cũng như người mua nhà vào thế khó. Tuy nhiên thực tế là lâu nay các chủ đầu tư xây dựng phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay từ ngân hàng, trong khi đây là dòng vốn ngắn hạn, huy động từ tiền gửi của dân, một khi thị trường bất động sản biến động sẽ tạo rủi ro với nền kinh tế.

Theo Thông tư 36/2014/TTNHNH hệ số rủi ro của các khoản phải đòi trong kinh doanh bất động sản là 150% có nghĩa nếu ngân hàng có 100 đồng vốn điều lệ và hệ số an toàn vốn (CAR) là 9% thì ngân hàng được cho vay ra 67 đồng, tuy nhiên, theo như điều chỉnh đưa hệ số rủi ro tăng lên 250% nghĩa là ngân hàng chỉ được cho vay ra 40 đồng.

Bởi vậy sự điều chỉnh lần này tại Thông tư 36/2014/TTNHNN là hoàn toàn phù hợp. Ngân hàng sẽ không thể hào phóng cho vay như trước mà phải chọn mặt gửi vàng những chủ đầu tư có năng lực và dự án tốt. Bản thân chủ đàu tư bất động sản cũng phải nỗ lực nhiều hơn để huy động nguồn vốn tự có. Nhờ vậy thị trường sẽ tăng tính thanh khoản và an toàn hơn.

+ Theo ông giá bất động sản tăng trong thời gian qua có phản ánh đúng nhu cầu thật của thị trường?

Có 4 khung cơ bản để đánh giá diễn biến tăng giá trên thị trường bất động sản, khi giá nhà đất tăng từ 5-10% là ở mức an toàn, tăng từ 10-20% mức tăng cao, từ 20-30% mức tăng rất cao và nếu tăng trong khoảng 30-50% nghĩa là thị trường đang trong giai đoạn bong bóng.

Hiện giá nhà đã tăng khoảng từ 10-15%, nghĩa là thị trường đang trong giai đoạn an toàn. Tuy nhiên, chúng ta không nên quá lạc quan bởi biên độ tăng giá này chưa hẳn đã phản ánh nhu cầu thật, hiện nhà đầu tư thứ cấp đã xuất hiện và có thể đẩy giá bất động sản tăng ảo trong thời gian tới. Ngoài ra, các chủ đầu tư đang ồ ạt phát triển các dự án cao cấp, nhiều nguy cơ lại đẩy thị trường vào tình trạng dư cung trong khi chúng ta vẫn còn một lượng lớn hàng tồn kho thuộc phân khúc này.

+ Ông đánh giá như thế nào về sức hấp dẫn của bất động sản so với các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm, vàng, chứng khoán…? Theo ông, những sửa đổi trong Thông tư 36/2014/TTNHNH có tác động nhiều đến tâm lí nhà đầu tư?

Đầu tư vào vàng hiện tại khá rủi ro, chứng khoán đang chịu ảnh hưởng ảnh hưởng từ những biến động nền kinh tế toàn cầu do giảm giá dầu và kinh tế Trung Quốc lao dốc, còn ngoại tệ cũng trở nên không mấy an toàn bởi những chính sách của Ngân hàng Nhà nước nhằm chống Đô la hóa… Do đó, gửi tiết kiệm và bất động sản được xem là 2 kênh đầu tư sáng giá nhất.

Đối với kênh gửi tiết kiệm thì khá an toàn nhưng nhà đầu tư chỉ được hưởng mức lãi suất hạn chế và không tạo được nhiều giá trị gia tăng. Còn bất động sản được đánh giá khá hấp dẫn đặc biệt trong giai đoạn thị trường đang ấm lên, nhà đầu tư có thể thu lợi nhuận được từ mua để ở hoặc mua nhà cho thuê với biên độ lợi nhuận từ 15-20%. Tuy nhiên, bất động sản chỉ phù hợp cho những nhà đầu tư có vốn lớn và muốn đầu tư dài hạn.

Những thay đổi trong Thông tư 36/2014/TTNHNH sẽ giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh hơn, do vậy sẽ không ảnh hưởng đáng kể đến tâm lí nhà đầu tư dài hạn.