'Dò sóng' tín dụng bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hiện đang lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Điểm đáng chú ý là NHNN điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại từ mức 60% xuống còn 40%.

Đồng thời, yêu cầu nâng hệ số rủi ro về các khoản phải đòi từ cho vay bất động sản từ mức 150% lên 250%… Những sửa đổi quan trọng này làm dấy lên lo ngại về khả năng siết chặt tín dụng bất động sản trong thời gian tới.

“Phanh gấp” vốn BĐS?

Sau thời gian dài dự án bị “đắp chiếu” vì thiếu vốn, chủ đầu tư dự án quy mô 2.000 tỷ đồng tại quận Thanh Xuân, Hà Nội đang rất phấn khởi vì vừa được ngân hàng giải ngân cho vay 500 tỷ đồng vào đầu tháng 2/2106.

“Khó khăn nhất là thu xếp được đủ vốn ở giai đoạn làm phần móng. Vì ngân hàng yêu cầu doanh nghiệp phải có vốn đối ứng, tài sản đảm bảo… đủ điều kiện để giải ngân. Mà lúc này dự án chưa đủ điều kiện mở bán nên khó huy động vốn từ khách hàng, có chăng là “bán chui” thôi”- chủ đầu tư này nói.

Theo đánh giá của doanh nghiệp, các điểm sửa đổi Thông tư 36 cũng sẽ ảnh hưởng tới việc cấp tín dụng cho các dự án bất động sản. Vì nhu cầu vốn BĐS là vốn trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn ngân hàng vẫn chủ yếu là vốn ngắn hạn. Hơn nữa, các ngân hàng đã siết chặt tín dụng BĐS, hạn chế cho vay đầu tư và việc “nới” tín dụng gần đây cũng được thực hiện thận trọng, dè chừng.

Quan sát thị trường BĐS từ giữa năm 2014 đến nay, nhận định chung là thị trường có sự hồi phục rõ nét sau chuỗi ngày dài “đóng băng” u ám chính là nhờ nguồn tín dụng vốn rẻ 30.000 tỷ đồng.

Thời gian đầu, lượng vốn giải ngân từ gói 30.000 tỷ đồng này rất “nhỏ giọt”, chỉ số ít doanh nghiệp đầu tư làm nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp và đối tượng ưu tiên mua nhà là được vay vốn.

Đến năm 2015, sau nhiều giải pháp “nới” chính sách thì nguồn vốn rẻ này mới được giải ngân nhiều hơn. Tính đến ngày 31/12/2015, các ngân hàng đã cam kết cho vay với tổng số tiền 26.999 tỷ đồng (đạt 90%), thực tế đã giải ngân 17.711 tỷ đồng (đạt 59%). Theo kế hoạch, đến 1/6/2017, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng này sẽ hết hiệu lực thực hiện…

Theo một số chủ đầu tư, lượng vốn 30.000 tỷ đồng này chỉ là “vốn mồi” chứ thực tế “chẳng nhằm nhò gì” so với nhu cầu vốn của thị trường BĐS. Vì đến nay, mới chỉ có một gói tín dụng ưu đãi và dành cho đối tượng nhỏ hẹp ở phân khúc nhà giá rẻ.

Trong khi đó, cơ cấu thị trường bất động sản lâu nay bị lệch cung – cầu khi các doanh nghiệp quá chú trọng vào sản phẩm nhà cao cấp, trung cấp, mà thiếu sản phẩm bình dân, giá rẻ…

Điều này dẫn tới tình trạng lệch pha cung cầu vốn, hay nói đơn giản là vốn ngân hàng dư thừa nhưng thị trường khó hấp thụ.

Các điểm sửa đổi Thông tư 36 cũng sẽ ảnh hưởng tới việc cấp tín dụng cho các dự án bất động sản.

Vốn BĐS tăng 10%?

Các thông tin từ NHNN và một vài báo cáo nghiên cứu cho biết, tín dụng dành cho BĐS trong năm 2015 đã tăng trưởng trên 10% so với năm trước. Mức tăng trưởng 10% này là khá cao sau chừng hai năm siết chặt tín dụng BĐS, cắt cầu vốn, tập trung xử lý nợ xấu, thu hồi nợ từ các dự án.

Tuy vậy, các cơ quan này lại không hề công bố số dư nợ tín dụng đã đổ vào lĩnh vực BĐS là bao nhiêu. Lượng vốn giải ngân cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS thực tế là bao nhiêu, có được đổ vào triển khai dự án hay sử dụng vào mục đích khác?

Còn nhớ, tại thời điểm tháng 9/2012, số liệu nợ xấu toàn hệ thống ngân hàng được công bố ước khoảng 200.000 tỷ đồng, trong đó chủ yếu là nợ xấu cho vay BĐS.

Khối nợ xấu này đã không thể xử lý thu dọn bằng cách làm truyền thống (siết nợ, bắt giữ tài sản, phát mại…), cần giải pháp “kỹ thuật” để xử lý cho ngân hàng, giúp cải thiện các chỉ số an toàn rủi ro vốn, tỷ lệ cho vay BĐS… trong tình thế vượt ngưỡng cho phép.

Công ty VAMC đã được ra đời khẩn cấp để tiến hành mua gom nợ xấu cho các ngân hàng. Về bản chất, nợ xấu được chuyển giao nguyên trạng sang cho VAMC “giữ hộ”, chờ đợi thị trường BĐS hồi phục, giá trị tài sản đảm bảo tăng lên để có thể chuyển nhượng, hoặc đủ điều kiện giữ nợ xấu ở nhóm nợ tốt hơn.

Khi tín dụng BĐS tăng trưởng 10%, ước chừng có vài chục nghìn tỷ đồng được “rót” vào các dự án BĐS trong năm 2015 vừa qua. Có dòng vốn mới nên thị trường “ấm” lên và tồn kho BĐS giảm nhanh cũng là điều có thể lý giải.

Song mức tín dụng tăng 10% có đủ “kích thích” thị trường BĐS hồi phục nhanh như vậy? Và khi các ngân hàng công bố con số tăng tín dụng chung trên 20%, có nơi tăng tới 30-40%, thì vốn cho BĐS chiếm tỷ trọng bao nhiêu?

Cũng có một nghi vấn về khả năng vốn tín dụng BĐS tăng trưởng cao mức 10% công bố, có nhà băng lại “vung tay quá trán”, gây nguy cơ “bong bóng” BĐS nên nhà quản lý phải “tuýt còi”.