Sửa đổi Thông tư 36: Cảnh báo vốn bất động sản tăng 'thần tốc'

Việc sửa đổi Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang tạo “sóng” dư luận trái chiều, tranh luận gay gắt. Trong khi các doanh nghiệp bất động sản “sôi sùng sục” xin hoãn siết tín dụng thì nhiều tổ chức đang phải vay vốn trung và dài hạn rất lớn khác như giao thông, cao su, khai khoáng lại vẫn… im thin thít.

Một số điểm gây tranh cãi của Thông tư 36 là quy định giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ mức 60% xuống còn 40%, tăng hệ số rủi ro về các khoản phải đòi từ cho vay bất động sản (BĐS) từ mức 150% lên 250%…

Cảnh báo rủi ro tín dụng

Vốn cho BĐS đã bị ngân hàng siết chặt suốt ba năm qua, vừa mới được “nới” dè chừng thì sắp tới có thể lại “đóng van” tín dụng bất ngờ. Mấy tuần qua, các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản đang “đứng ngồi không yên”, không đồng tình các điểm sửa đổi nêu trên vì lo sợ bị cắt cầu vốn một lần nữa sẽ đẩy các dự án vào cảnh “đắp chiếu”.

Ngày 24/2, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có văn bản gửi Thống đốc NHNN và nhiều cơ quan liên quan kiến nghị chưa nên sửa đổi Thông tư 36. Lý do đưa ra là thị trường BĐS chỉ mới phục hồi, đa phần dự án vẫn khó khăn, thi công dở dang vẫn trong tình trạng “án binh bất động” vì đói vốn…

Cho rằng sửa đổi Thông tư 36 vào lúc này sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS và nền kinh tế, VNREA kiến nghị chỉ nên giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện tại xuống còn 50%. Hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về BĐS chỉ nên tăng từ 150% lên 200%, thay vì mức 250% như dự thảo Thông tư 36.

Tuy nhiên, ông Phạm Huyền Anh- Phó chánh Thanh tra NHNN - chỉ rõ đối tượng chịu điều chỉnh của Thông tư 36 là bên bỏ vốn tạo lập, mua bán, cho thuê, kinh doanh BĐS… nhằm kiếm lời, chứ không phải toàn bộ thị trường BĐS. Thực tế, các ngân hàng đã dùng tới 70% vốn ngắn hạn để “đổ vào” lĩnh vực BĐS – có đặc thù cần vốn trung và dài hạn. Sự mất cân đối nguồn vốn này sẽ dẫn tới nguy cơ đổ vỡ ngân hàng là điều cần được cảnh báo, ngăn chặn kịp thời, mà Thông tin 36 là một giải pháp.

Ngày 9/3, tại hội thảo về đầu tư BĐS, bà Nguyễn Thị Hồng, Phó thống đốc NHNN, nhấn mạnh: Việc sửa đổi thông tư 36 là tín hiệu cảnh báo rủi ro cho thị trường. Theo bà Hồng, mặc dù kinh tế tăng trưởng khá cao, kiểm soát lạm phát thấp, tỷ giá ổn định, lãi suất thấp… song NHNN vẫn phải thực thi các giải pháp nhằm thắt chặt chính sách tiền tệ. Mục tiêu là vừa điều hành cung cầu vốn hài hoà, kịp thời đáp ứng vốn hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng.

“Thông tư 36 là tín hiệu được NHNN phát ra để cảnh báo cho thị trường, bởi tín dụng trung – dài hạn đang tăng nhanh hơn nguồn vốn ngắn hạn chỉ trong thời gian ngắn. Điều này sẽ tạo ra nhiều rủi ro cho hệ thống tín dụng trong nước”- bà Hồng nói. Phó thống NHNN nhắc lại cơn khủng hoảng của hệ thống ngân hàng giai đoạn 2008-2012 vì “bơm” vốn quá đà cho BĐS, gây ra khối nợ xấu hơn 200.000 tỷ đồng mà đến giờ chưa xử lý hết. Thậm chí, có một số ngân hàng bị mất cân đối vốn, thua lỗ nặng, nợ xấu lớn, đứng trước nguy cơ phá sản…

Do vậy, Thông tư 36 sửa đổi là “hàng rào” kiểm soát rủi ro cho vay của các ngân hàng thương mại đối với khoản tín dụng trung, dài hạn, chứ không riêng lĩnh vực BĐS.

Ngân hàng Nhà nước tăng hệ số rủi ro là để bảo đảm tính thanh khoản tốt, giảm nợ xấu cho thị trường

Ngân hàng “chán” BĐS?

Số liệu từ NHNN cho hay, tình hình cho vay đối với lĩnh vực BĐS có xu hướng tăng nhanh, ngay cả lúc thị trường BĐS đóng băng thì dư nợ vẫn không giảm. Đơn cử, năm 2012, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS tăng 14%; năm 2013 tăng 15,4%; năm 2014 tăng 19,3% và năm 2015 là 26%.

Dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đến cuối năm 2015 đạt 393.000 tỷ đồng (tăng gần 26%), chủ yếu vay trung và dài hạn. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực BĐS thì dư nợ đạt 478.000 tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.

Ở phạm vi từng ngân hàng, tín dụng cho lĩnh vực BĐS thực sự đang tăng trưởng ra sao, mức độ có gây mất an toàn vốn hay không?

Tại Ngân hàng Vietinbank, năm 2014, vốn cho lĩnh vực xây dựng tăng 4,18% đạt 37.885 tỷ đồng. Năm 2015, dư nợ xây dựng tăng mạnh tới 55,8% (tương ứng 21.141 tỷ đồng) so với 2014, đạt 59.026 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 10,97% tổng dư nợ). Và dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 42.522 tỷ đồng, tăng 56,3%.

Tại Ngân hàng Vietcombank, dư nợ cho vay xây dựng tăng nhẹ từ 16.396 tỷ đồng (năm 2014) lên 19.884 tỷ đồng cuối năm 2015. Vietcombank không cho biết dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, song dư nợ các ngành khác tăng đột biến 64% (đạt 53.820 tỷ đồng) liệu có gồm vốn cho lĩnh vực đầy rủi ro này không?

Do rủi ro nợ xấu vay BĐS lớn, nên nhiều nhà băng đã siết chặt tín dụng BĐS, giảm dần dư nợ. Đơn cử trong 6 tháng đầu năm 2015, Ngân hàng TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) có dư nợ cho vay xây dựng hơn 6.300 tỷ đồng (chiếm tỷ trọng 7,55% tổng dư nợ), giảm gần 1.000 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2014.

Theo NHNN, đáng lo ngại là tín dụng trung, dài hạn của hệ thống tăng rất nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng (giai đoạn 2013-2014 tăng lần lượt 43,1% và 45,4%). Điều này sẽ làm tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn cho ngân hàng, mà lúc này cần chính sách “nắn” dòng vốn đi đúng hướng.

 

Ông Nguyễn Xuân Thành  - Chuyên gia kinh tế Tín dụng vào các lĩnh vực kinh tế năm 2015 tăng rất cao, khoảng 30%, trong đó BĐS đã chiếm vị trí cao nhất. Tình hình kinh tế trong và ngoài nước đang có nhiều biến động không lường trước được. Do vậy, việc kiểm soát an toàn hệ thống tín dụng, hạn chế rủi ro lãi suất và thanh khoản là ưu tiên hàng đầu. Ông Lê Bá Chí Nhân - Chuyên gia kinh tế Theo tôi, việc siết chặt tín dụng chảy vào bất động sản trong lúc này là không thừa. Qua động thái của NHNN, phần nào cho thấy thị trường bất động sản cần phải được chèo lái đúng hướng, tránh tình trạng bong bóng xảy ra… Trong trường hợp NHNN tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 250% thì vốn đối ứng sẽ tăng, một khi dòng tiền hạn chế thì nguồn cung sẽ chững lại. Chẳng hạn, trong năm 2016, doanh nghiệp bất động sản sẽ cho ra 1.000 căn, nhưng một khi nguồn lực không có, họ chỉ ra mắt 500-600 căn. Bà Nguyễn Thị Hồng  - Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Bất kỳ một chính sách nào từ NHNN đưa ra cũng sẽ nhận được những phản hồi mạnh mẽ và áp lực từ nhiều hướng. Tuy nhiên, NHNN vẫn phải kiên định với chính sách điều hành tiền tệ của mình, trong đó làm sao để nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng “chảy” vào thị trường phải đúng liều lượng chứ không theo kiểu mất kiểm soát như giai đoạn trước.